Die 1. Änderung des Bebauungsplanes wird im "Normalverfahren" aufgestellt. Gem. Nr. 5.1 (S. 5) der Begründung ist die Planung nicht aus dem Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt, die Darstellungen des FNP sind entsprechend zu ändern (Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB).

Der Bebauungsplan "Am Truckenbach" am westlichen Ortsrand von Weitramsdorf wurde im Jahr 2000 rechtskräftig und umfasst einen Geltungsbereich von rd. 12 ha mit ca. 5,4 ha Mischgebiet und ca. 6 ha Allgemeinen Wohngebiet. Der Geltungsbereich ist bislang nicht bebaut und wird fast vollständig

 

landwirtschaftlich genutzt. Mit der vorgelegten 1. Änderung beabsichtigt die Gemeinde Weitramsdorf den südwestlichen Teilbereich mit rd. 2,5 ha, welcher bislang als Mischgebiet festgesetzte Bauflächen

umfasst, hinsichtlich seiner städtebaulichen Struktur (Nutzung/Erschließung) anzupassen. Geplant sind rd. 6.000 m² Wohnbauflächen (ca. 10 Bauplätze) und rd. 7.100 m² gemischte Bauflächen.

Zur einfacheren Beurteilung der Änderung der Planung und deren Auswirkungen wäre eine Gegenüberstellung des rechtskräftigen Planstandes (Ausschnitt Bebauungsplan) mit den angedachten Änderungen im Rahmen der Begründung hilfreich.

 

Die vorliegende Begründung ist zudem in ihrer inhaltlichen Darstellungstiefe zu ergänzen:

Eine Begründung muss die Planung rechtfertigen, deren Erforderlichkeit nachweisen, die einzelnen Festsetzungen und wesentlichen planerischen Entscheidungen begründen (nicht nur benennen!) sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung darlegen (z.B. auch (Folge-)Kosten für die Kommune: Planung, Erschließung, Ausgleich, soziale Folgekosten).

 

Die Gemeinde Weitramsdorf beabsichtigt, Fördermittel der Städtebauförderung im Rahmen der Förderinitiative "Innen statt Außen" in Anspruch zu nehmen. Die Förderinitiative belohnt besonderes Engagement in der vorrangigen Innenentwicklung und Beseitigung von innerörtlichen Leerständen sowie die Vermeidung von gegenläufigen neuen Flächenausweisungen. Da ein bestehender Bebauungsplan geändert wird, handelt es sich um keine Flächenneuausweisung im Sinne der Bauleitplanung und die Planung ist grundsätzlich mit den Zielen der Förderinitiative "Innen statt Außen" vereinbar. Es wird jedoch dringend auf folgende Punkte hingewiesen und gebeten, diese in die weiteren Überlegungen mit einzubeziehen:

Im Rahmen des Projektes "Flächenmanagement 3.0" wurden 2019/2020 die Innenent-wicklungspotentiale der Gemeinde Weitramsdorf für die Gesamtgemeinde erfasst. Im Ergebnis wurden für Weitramsdorf insgesamt 256 Potentialflächen (Baulücken, geringfügig bebaute Grundstücke, Gewerbebrachen, Leerstände bzw. Anwesen mit Leerstandsrisiko) mit einem Flächenumfang von 26,7 ha erfasst. Allein die erfassten 68 klassischen Baulücken im Gemeindegebiet bieten ein Flächenpotential von 7,1 ha. Hierbei ist zu beachten, dass bislang nicht umgesetzte Siedlungsentwicklungen, wie z.B. der hier vorliegende Bebauungsplan "Am Truckenbach", aber auch die Bebauungspläne "Eigenäcker" und Teilbereiche des Bebauungsplans "Am Weinberg" in die o.g. Erfassung nicht mit einbezogen und zusätzlich Potential erheblichen Umfangs bieten!

Im Rahmen der Untersuchung wurde den erfassten Potentialflächen die voraussichtlichen Flächenbedarfe der Gemeinde Weitramsdorf bis 2031 gegenübergestellt. Für Weitramsdorf wurde hier je nach Variante kein Bedarf bzw. ein Bedarf von bis zu 7,8 ha je nach Bevölkerungsentwicklung und Berechnung ermittelt. Dieser Bedarf könnte allein durch den Bestand an den vorhandenen klassischen Baulücken fast vollständig gedeckt werden. Zieht man weitere innerörtliche Potentialflächen mit ein, wird deutlich, dass Flächenneuausweisungen bzw. die Erschließung bislang nicht erschlossener Be-bauungsflächen rechnerisch nicht erforderlich ist. Durch eine Aktivierung der vorhandenen Flächenpotentiale kann die Gemeinde ihren Flächenbedarf umfänglich decken – dies sichert landwirtschaftliche Flächen, spart Erschließungskosten und führt zu einer besseren Auslastung vorhandener Erschließungsanlagen. Vor diesem Hintergrund möchten wir dringend anregen, die Flächenausweisungen kritisch zu prüfen und nichtentwickelte Bauflächen zurückzunehmen, d.h. bestehende, nicht realisierte Bebauungspläne aufzuheben und die Flächen auch im Flächennut-zungsplan wieder als landwirtschaftliche Fläche darzustellen. Bestehende Siedlungszusammenhänge können so sinnvoll abgerundet werden. Die vorliegende erforderliche Änderung des Bebauungsplans sollte hierfür zum Anlass genommen werden.

 

Es wird angeregt, die allgemeine bzw. ausnahmsweise Zulässigkeit der Nutzung gem. § 6 Abs. 2 Nrn. 3 (Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften), 6 (Gartenbaubetriebe), 7 (Tankstellen), 8 (Vergnügungsstätten) bzw. Abs. 3 BauNVO im Mischgebiet vor dem Hintergrund der Lage des Plangebietes und der angrenzenden (geplanten) Wohnbebauung zu überprüfen.

 

Vor dem Hintergrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden bitten wir die Festsetzung von Einzelhaus Bebauung zu überprüfen. Wir empfehlen, die Möglichkeit verdichteter Bauformen (Doppelhäuser, Reihenhäuser) zu eröffnen, um hier auf sich ggf. verändernde Bauwünsche reagieren zu können. Auch die Festsetzung von einzelnen Baufenstern je geplanten Grundstück scheint nicht erforderlich.

 

Die Begründung enthält keine Aussagen zur Eigentumssituation. Da es sich um eine Angebotsplanung handelt, ist eine zügige Bebauung der Grundstücke nicht gesichert, so dass die gemeindliche Zielsetzung, weiteres Bauland für Bauwillige zur Verfügung zu stellen, ggf. nicht erreicht werden kann.

 

 

Vor dem Hintergrund bereits bestehender zahlreicher Baulücken vor Ort (siehe oben) sind Instrumente wie vertragliche Vereinbarungen (Baupflicht, Städtebaulicher Vertrag) oder ein Baugebot gem. § 176 zu prüfen.

 

Die angedachte Ausgleichsfläche (Flst.-Nr. 2126) befindet sich außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Aussagen, wie die Ausgleichsfläche gesichert wird, macht die Begründung/der Umweltbericht nicht. Wir empfehlen, die Ausgleichsfläche in den Geltungsbereich des Bebauungsplans mit aufzunehmen.

 

Stellungnahme:

 

Eine notwendige 11. Änderung des Flächennutzungsplanes ist erfolgt und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (1.Auslegung gemäß

§3 Abs.1 BauGB) hat zwischenzeitlich stattgefunden.

 

Ein Planausschnitt des bestehenden Bebauungsplanes wird zur besseren Verständlichkeit der vorgesehenen Änderungen ergänzt.

 

Die Begründung wird überarbeitet und eine Kostenschätzung ergänzt.

 

Erste Überlegungen zur Aufhebung von Bebauungsplänen wurden bereits getroffen und dem Gremium alle Bebauungspläne der Gemeinde Weitramsdorf zur Überprüfung vorgestellt.

Die Innenbereichsverdichtung und Schließung von Baulücken werden derzeit stark vorangetrieben.

So wurde Innenbereichsfläche mit 4.355 m² zur Errichtung von Mehrfamilienwohnhäusern mit 18 Wohneinheiten im Ortsteil Weidach erschlossen (Röthenweg). Ein weiteres Bauleitverfahren zur Innenraumverdichtung mit einer Größe von ca. 9.300 m² soll im Frühjahr 2022 erfolgen.

Für ein weiteres Innenraumprojekt (Errichtung von 5 Mehrfamilienwohnhäusern mit 42 Wohneinheiten) mit einer Fläche von ca. 6.200 m², wird derzeit ein Investor gesucht.

Des Weiteren läuft derzeit ein Bauleitverfahren zur Verdichtung eines Bebauungsplans im Innenbereich (Lärchenhöhe I).

 

Nutzungen gem. § 6 Abs. 2 Nrn. 3 (Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften), 6 (Gartenbaubetriebe), 7 (Tankstellen), 8 (Vergnügungsstätten) bzw. Abs. 3 BauNVO werden ausgeschlossen. Die Festsetzungen in der Bebauungsplanänderung unter Punkt B)1 werden dahingehend abgeändert.

 

Die Festsetzung einer reinen Einzelhaus-Bebauung wurde geprüft. Dem Vorschlag neben Einzelhäusern auch verdichtete Bauformen (Doppelhäuser, Reihenhäuser) zuzulassen wird gefolgt. Um größtmögliche Bebauungsflexibilität zu erzielen, werden einzelne Baufenster nicht mehr explizit festgelegt.

 

Die Schließung von Baulücken innerhalb der Ortslage hat oberste Priorität und wird derzeit stark vorangetrieben.

Bzgl. der Eigentumssituation der betroffenen Grundstücke werden Aussagen in der Begründung ergänzt.

Die Auferlegung von vertraglichen Vereinbarungen oder ein Baugebot gem. § 176 BauGB zur Bebauung der Grundstücke innerhalb von 4 Jahren wird in Betracht gezogen.

 

Die Ausgleichsfläche auf dem Flst.-Nr. 2126 wird als zusätzliche Fläche notwendig, da innerhalb des Plangebietes die erforderlichen Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nicht vollumfänglich zur Verfügung stehen. Unter Punkt D)4 - Grunddienstbarkeit wurden bereits Aussagen zur Sicherung der Fläche getroffen.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der Regierung von Oberfranken, Bayreuth wird zur Kenntnis genommen.

Der Bauausschuss der Gemeinde Weitramsdorf beschließt in seiner Sitzung am 29.09.2021:

 

Für den Vorentwurf der der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Truckenbach“ Weitramsdorf inkl. zugehöriger Begründung werden folgende Änderungen bzw. Ergänzungen notwendig:

 

1. Zur besseren Verständlichkeit wird ein Planausschnitt des Änderungsbereiches des bestehenden Bebauungsplanes ergänzt.

 

2. Die Begründung wird hinsichtlich Innenraumverdichtung und Eigentumssituation   überarbeitet und eine Kostenschätzung beigefügt

 

3. Die Festsetzungen in der Bebauungsplanänderung unter Punkt B)1 werden geändert. Es erfolgt ein Ausschluss der zulässigen Nutzungen gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 3, 6, 7 und 8 sowie §6 Abs.3 BauNVO.

 

4.   Unter 3. Bauweise wird die Zulässigkeit von Doppel- und Reihenhäusern bzw. Hausgruppen ergänzt. Die Ausweisung von Baugrenzen erfolgt dahingehend, dass diese sich 5,00 m parallel zur Haupterschließungsstraße sowie 3,00 m zur Strichstraße befinden. Der Punkt 3.3 wird entsprechend korrigiert.

 

4. Die Auferlegung von vertraglichen Vereinbarungen oder ein Baugebot gem. § 176 BauGB zur Bebauung der Grundstücke innerhalb von 4 Jahren wird geprüft.

 

5. Weitere notwendige Ausgleichsflächen werden auf dem Grundstück Flst.-Nr. 755, Gemarkung Weitramsdorf ausgewiesen und Maßnahmen benannt. Eine Ergänzung            diesbezüglich erfolgt sowohl auf dem Plan als auch in der Begründung.